규제 시행 이후에 서울 아파트값 올랐다, 이유는? -2

대체 왜 침체기에 아파트 값이 상승했는가

 

 

 어째서 8.2부동산 대책 발표 이후 그에 포함되는 정책이 하나둘씩 현실화되는 시점, 가장 큰 악재가 부동산 시장 전반을 짓누르고 있는 침체의 9개월 동안 아파트 값이 두 번씩이나 크게 뛰었던 것일까요? 이러한 현상을 이해할 수 있는 첫 번째 키워드는 바로 ‘매물의 부족’ 입니다.

 

집값을 결정하는 궁극적인 요인이 무엇일까요? 결국 모든 것은 수요와 공급의 균형으로 수렴합니다. 나머지 모든 호재와 악재는 단지 수요와 공급에 영향을 주는 간접인이지요. 특히 수요와 공급 가운데서 결정적으로 시장의 동향을 흔드는 것은 공급이라는 이야기가 많은데, 이는 수요에 비해 능동적 변동 요인이 더 크기 때문입니다. 

새로운 매물이 시장에 진입하는 신규 공급의 경우에는 보다 장기적으로 시장에 영향력을 주는 반면, 단기 공급 요인은 사실 매물량의 증감이 다입니다. 어떠한 이유로 매도자들이 시장에서 매물을 회수하게 되면 공급량이 감소하는 것이고, 호기라고 생각하여 다시금 수중의 매물을 시장에 내놓게 되면 공급량이 증가하는 것이지요. 

 (투자재로서의 성향이 강한 아파트에 일반적인 수요공급 법칙이 완전히 동일하게 적용되지는 않지만, 수요가 동일할 때 공급이 감소하면 가격이 상승한다는 기본 원리는 유효하다)

물론 공급자가 매물을 내놓을 지 말 것인지를 결정하게 만드는 요소 중 수요의 현황이 포함되기에 이들의 관계는 상보적이며 유기적인 관계가 되겠지만, 결정적으로 매물이 있어야 거래가 시도라도 이루어지는 것이 가능하다는 점에서 시장 속에서의 능동성은 공급자 측에 조금 더 치우쳐져 있다고 봐야 할 것입니다.

그런데 작년은 총체적인 매물난에 시달리던 한 해였습니다. 수요의 감소만큼이나 공급의 감소 또한 큰 폭으로 이루어졌던 것이고, 바로 이 지점에서 아파트 가격 급등 구간이 존재했던 이유를 포착할 수 있습니다.

 (규제 시행 이후에 서울 아파트값 올랐다, 이유는? -3 에서 계속됩니다)